「物件評価」によって選び抜いた物件を「購入」、、、という段階の前にやるべきことが残っています。
ほとんどの業者さんですと、物件を決めて「買付証明書(購入申込書)」を提出すると、そのお客様は購入することを前提で次々とスケジュールを組まれます。でも、ちょっと待って欲しいのです。まだ最終的に確認しなくてはならない大事なポイントが残っていますよね？
買付証明書を入れてから、取り寄せ吟味する書類
「マンションは管理で買え！」という言葉はよく聞きますが、管理規約や管理組合の議事録等は、通常、買付証明書を入れた後でないと貰えません。契約書や重要事項説明書のひな型も同様です。
「契約日に初めて管理規約を見た。」という方が多いのですが、売主や相手方の業者などが揃い踏みした仲介会社の会議室で、管理規約を吟味できますか？更には、納得できない条項を見付けても、その場で「やっぱり契約やめる！」といえますか？
買った後で後悔したくなければ、買付証明書を入れてから契約日までの間、以下の書類を請求し取り寄せた上で最終決断のためのチェックをしなくてはなりません。
| １． | マンションの管理規約・使用細則・維持費関連書類 |
| ２． | マンション管理「重要事項に関する調査報告書」 |
| ３． | 住宅性能評価書(もしくは設計図書) |
| ４． | 工事記録書(リフォーム履歴) |
| ５． | 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書 |
| ６． | 売主が物件を購入した際の売買契約書・重説・パンフレット等 |
| ７． | 売主の告知書(物件状況報告書) |
| ８． | 契約書・重要事項説明書のひな型 |
「こんなに沢山あるの？」と驚かれる方もいますが、逆に、これらをチェックしないで購入することを決める方は「ギャンブラー」だと思います。
※ここでは中古マンション購入を想定しています。戸建て・土地の場合は書類が異なります。
Q：マンションで生活する上で一番苦情が多いトラブルは何でしょうか？
例えば、このような質問をしますと、多くの方が「生活音(騒音)」と答えます。正解であるとともに、マンションに住もうと考えているご自身も「生活音は心配だ」という方が多いです。
でしたら、『壁』や『床』の厚さを確認しましょう。
「住宅性能評価書(もしくは設計図書)」のコピーを貰うか閲覧をして、界壁(戸境壁)や床スラブ(床のコンクリート部分)の厚さがどれくらいか確認しなくてはなりません。これらを調べずに購入して「あ～、失敗した。。。」というのはギャンブルに大金をつぎ込むのと変わりません。
雨漏りやカビなども、クロスを張り替えられていると内見でも見抜くことができないことがあります。「工事記録書(リフォーム履歴)」や「告知書(物件状況報告書」などを見て確認します。
これらの書類の一つ一つを説明すると長くなるので別サイトにて行いますが、事前チェックすることの重要性はご理解いただけたかと思います。
弊社では、買付証明書を入れると同時に、売主側業者へ上記書類を請求し、お客様と情報を共有するとともに、リスクが潜んでいないか書類の内容を分析します。大きなリスクがあると判断した場合には、「申込みのキャンセル」を進言します。
これらの書類をチェックせずに契約に臨むのは、消費期限が不明の卵を買うようなものです。しかも、数千万円で。(例えがイマイチでしょうか、、、)
契約書・重要事項説明書も事前チェック
不動産の購入経験者と話をしていて驚くのは「契約書(のひな型)」なども事前に貰わなかったという方が結構いることです。
仕事上の契約で事前に内容を詰めないことなどありますでしょうか？
仕事だと契約書の中身について相手方とやり取りするのに、自分個人のこととなると数千万円の買い物である不動産購入でも、相手が出してくる契約書がどんなものか分からないまま契約に臨むってどういうことでしょうか？
契約書や重要事項説明書のひな型も必ず事前に取り寄せましょう。マンションの場合は、住宅ローン条項や契約不適合責任の部分を重点的にみますが、道路や境界、埋設物などに問題のある戸建てや土地の場合でしたら、特約で自分を守るための条項を契約書に入れ込むように交渉しなければなりません。
この要注意項目なども、本来、買主側業者は、買主の側に立って分析し、不利がないように交渉することが求められるのですが、大手は両手仲介のためどちらの側にも立ちませんし(というかどちらかといえば売主側に立っている)、その他の業者も変に問題点を指摘して取引がひっくり返ることを恐れて、深く立ち入らないのが現状です。
契約書にサインをするまでは違約金なしでキャンセルできる
「買付証明書」を入れるともう既に買った気になっている方がいますが、本来はここから契約日までが勝負なのです。指値をしての価格交渉もこの期間です。
契約書にサインをするまではキャンセルできます。違約金も原則かかりません。この期間に、建物の性能や管理、契約上のリスク等について急いでチェックするとともに、自分に不利な条項があったら外すように求めるとともに、契約上必要だと思う条項があったら追加してもらうように交渉しなくてはなりません。
建物の性能や管理上の問題が想定外のものであった場合には、キャンセルという選択肢も視野にいれます。数千万円の買い物なんですから、吟味に吟味を重ねましょう。もうこれ以上考えてもリスクは出てこない、というところまで突き詰めましょう。本当に納得してから契約書にサインをしましょう。
現金でポンと数千万円を出せる方に弊社は必要ないと思います。失敗できない方のために、今まで勉強してきたことを活かしたいです。